街づくり、夢づくり。一般財団法人 首都圏不燃建築公社

土地活用に悩んだら不燃公社のコーポラティブハウス TEL:03-3436-2150 受付時間9時〜17時(土日・祝日を除く)

Prev

Next

  • “土地が狭いといい活用ができない”と諦めていませんか?
  • “建て替えの資金はすべて自己負担”と諦めていませんか?
  • “運用を優先した無難な設計”にしようと考えていませんか?

そんな土地オーナーの皆様に『コーポラティブハウス』という選択肢があります。

コーポラティブハウスとは?

コーポラティブハウスとは、土地の所有権の一部を保持しながら、住宅取得を希望する人々と共に建設組合を結成し、理想の住まい(マンション)をつくる方式です。 敷地面積にとらわれない自在さや自由設計での建て替え、居住者との良好な関係など、これまでにない新しい土地活用の方法として、いま多くの土地オーナー様から注目を集めています。

これからの土地活用に『コーポラティブハウス』が選ばれている5つの理由

メリット1 狭い土地でも価値がうまれる。〜面積にとらわれない有効な土地活用〜

通常であればマンションやアパートの建設が困難であったり、大手不動産会社が取り扱わないような小規模の土地でも、コーポラティブハウスなら活用の可能性がグッと広がります。コーポラティブハウスの建築形態は多様で、ニーズもさまざま。面積だけにとらわれることなく、それぞれの土地が持つ潜在的な価値を最大化し、有効な土地活用を可能にします。


メリット2 一緒に建てる仲間がいるから心強い。〜負担を分散する共同出資ならではの安心〜

コーポラティブハウスを建てるための費用は、居住者との共同出資になるため、負担は分散され、その負担は土地を出資することで大きく軽減されます。また、建設組合のメンバーがそのままマンションの居住者になるため、住み始めからお隣さんは顔なじみ。いざという時や防犯の点でも安心があります。特にご年配のオーナー様からは独り住まいにも心強いとご好評をいただいています。


メリット3 理想の住まいに建て替えれる。〜こだわりでつくる自由設計マンション〜

コーポラティブハウスは、居住者一人ひとりがそれぞれの住まいを自由に設計してつくる集合住宅です。長く住み慣れた土地で、自分のライフスタイルや趣味に合わせた間取り・デザインの住まいに暮らすことができる。世界にひとつだけのこだわりの住まいで、他にはない居心地のよさや快適さを実感できます。


メリット4 住みなれた街がもっと元気になる。〜まちづくり・地域活性化への貢献〜

戸数の分だけ住民数を確保でき、さらにお互いが顔なじみの関係であることは、地域の活性化にもつながります。オーナー様を中心に、既存の周辺住民とコーポラティブハウス居住者のスムーズなコミュニケーションが進むことで、地域にとっても好ましい土地活用になります。愛着のある街で、長く、心地よく暮らしたいというオーナー様の思いにも応えます。


メリット5 最後まで安心して土地活用を進めれる。〜オーナー様を堅実にバックアップ〜

コーポラティブハウス事業の全工程、最初から最後までを一貫して管理し、支えられるのが一般財団法人首都圏不燃建築公社(略称「不燃公社」)の強みです。また、事業に係る費用は公開しつつ進められるのも特長の一つです。オーナー様の土地活用のサポートはもちろん、建設組合の事業進行を堅実にバックアップすることで、オーナー様が安心して事業を進められる環境をきちんと整え、有意義で確実な土地活用を実現します。

コーポラティブ土地活用の事例紹介
”大手デベロッパーも手こずる駅一等地。生まれ育ったこの土地で、心地よく暮らすために

閑静な住宅街が広がり、昔から住む人も多い都内の一角。代々引き継がれてきたこの土地の借地権を2006年に相続したAさん。都心へも好アクセスの人気沿線駅前の一等地でありながら、大手デベロッパーに頼らず、コーポラティブハウスを選んだその理由とは?

Aさん (67)

敷地面積:
493.25m2
延床面積:
約3,120m2
用途:
共同住宅/店舗
構造・規模:
鉄骨鉄筋コンクリート造地下1階地上13階
住戸数:
36戸
店舗:
6区画
竣工:
2012年12月

場所はいい、でも狭い。
提案されても、要望は叶わないジレンマ

-Aさんにとってここはどんな由来のある土地なのでしょう?
ここは、私が生まれ育った場所です。結婚するまでの29年間ずっと離れずに住んでいました。結婚を機に別の土地へ移り、その後、店舗スペースとして貸していましたが、ゆくゆくは、またこの土地に戻って暮らしたいという思いを持っていました。

-2006年、所有権(底地)を買い取った不動産会社が、Aさんはじめ他の借地権者の権利を買い取り、マンション業者への売却を計画。その間、業者からAさんへ土地活用案が提案されたとのこと。その時考えていたことは何ですか?
私としては、テナントで生計が立てられればよいと考えていました。そもそも、私の中で借地権を売却するという選択肢はなかったです。やはり、最後は生まれ育ったこの土地にまた住みたいと思っていましたので。もし活用するとしたら、店舗スペースを維持できることがまず前提としてありました。提案に来る建築会社さんや不動産会社さんには、「このくらいのお店の面積を確保したい」とか「住む場所も欲しい」といった条件で数社とお話しましたが、主に面積を理由に折り合いがつきませんでした。1社だけ、ある程度話が進みましたが、それも先方の都合で実現には至りませんでした。

-駅前の一等地ということで、業者さんからは魅力的な提案があったのではありませんか?
場所はよいんですが、はっきり言うと狭いんですね。だいたい150坪ほどです。それだけの面積の土地を買って、建物をたてて、分譲にして、さらに私たちにもお金を払うとなると、大手や中堅の不動産屋でもなかなか採算をとるのが難しいようです。さらに言うと、土地の一部が今後、道路になる計画なので、実際に建てられるスペースはもっと狭いんですね。

決め手は「等価交換」。
安心して活用に踏み出せた

-そんな中で、不燃公社のコーポラティブハウス方式を採用されました。その決め手は何だったのでしょうか。
私の持っている借地権と完成したコーポラティブハウスの一室を「等価交換」するという方法で合意しました。まず、この土地に住みながらテナント賃貸も続けられるという、こちらが求めていた条件にきちんと合ったんですね。それから、普通の業者さんは物件の売れ残りのリスクを考えて金額を上乗せするところを、不燃公社のコーポラティブハウスはこちらが望んだ金額・条件で受け入れてくれたことも、大きかったですね。担当者さんと話していくうちに、信頼や安心も感じられました。そもそもコーポラティブハウスについては知りませんでしたが、今回初めて知って、いま思うとコーポラティブハウスでなければ、何も建たなかったのでないかという気もします。

-今回、不燃公社ならではのよさを感じた点はありますか?
地上13階建ての36世帯というコーポラティブハウスとしては規模の大きいマンションなので、資金的な面で不燃公社のバックアップがあったことで安心できましたね。心配がなくなった。小規模なマンションであれば、組合の人たちだけでやることも多いようですが、コーポラティブハウスに参加したい人には、不燃公社の存在は安心材料になるし、プラスになると思う。気持ちの上でも、あるとないとでは全然ちがう。自分たちだけでやって、資金繰りの面でまわらなくなって、途中で頓挫してしまっては大変ですからね。

老後を見据えた将来型設計。
ドアノブまでこだわった、満足の我が家

-他に、コーポラティブハウスを選んだ理由はありますか?
部屋を自由に設計できるのが魅力でしたね。住みやすさを大事にしながら、家内とふたりで設計しました。私たちの住まいは50平米ほどなんですが、約10畳の寝室とリビングだけのシンプルな1LDKにして、空間を広く、明るくすることを基本にしました。トイレも広くしたんです。将来に備えて、介護をしやすい様に。お風呂もいま住んでいるところで使っているものよりひとつランク上の大きいモノにしたり、玄関も廊下の幅も広くしました。全体的にゆったり空間に余裕を感じられる家になったと思います。細かいところはドアノブひとつにまでこだわりました。壁紙についても、色々なサンプルをもらって、いま住んでいる家で壁にあてたり、床に置いてみたりして、色のバランスを検証してみて決めました。家内も台所のつくりは5回6回くらい設計段階で変更してます(笑)。カタチが決まった後も、シンクの色を変えたりとか。自分たちで住まいを考えるのは楽しかったですし、満足のいく我が家ができたと思います。

-設計士のサポートはいかがでしたか?
基本は私たちが考えた通りそのままですが、そのプロセスで設計士さんにも色々なアドバイスをもらいました。設計士さんのアイディアを採用した例で言うと、お風呂の残り湯を洗濯機へ直接移せる蛇口をつけてもらいました。おかげで、すごくラクです。水漏れの心配もないですし。こういうモノがあることをそもそも知らなかったので、教えていただいて本当によかったですね。

-自由設計以外にコーポラティブハウスのよさは何でしょうか?
この土地は狭いですが、商業地区なので容積率の関係で13階建ての高いものを建てることができたんですね。屋上は出られるようになっていて、まわりに高いビルもないので、360°ぐるりと見渡せて、夏は打ち上げ花火がよく見えるんです。それをご近所さんと一緒に見たりできるというのも、コーポラティブハウスならではのよさですね。今後は、よりよいコミュニティをつくっていくという点で、皆さんと顔を合わせる機会をもっと設けていきたいと思っています。

-最後に、これからコーポラティブハウスを考えている方へアドバイスをお願いします。
私の土地の場合は、色々な業者さんから提案がありましたが、なかなか実現しなかった。所有している土地が活用しやすい環境であれば問題ないと思いますが、必ずしもそうではないと思うんです。大手デベロッパーさんに任せると、向こうの利益が優先されるから、こちらの取り分が少なくなるということも考えられます。求める条件や土地の環境は、それぞれの土地オーナーさんでちがうとは思いますが、そんな中で、コーポラティブハウスは土地の可能性を広げて、自分の希望を実現できる有効な活用方法のひとつだと思います。

よくいただく質問 土地活用についての質問や疑問に、不燃公社ならではのノウハウでお答えします!

土地活用にについて

  • Q具体的にどれくらいの面積の土地から受け付けてもらえるのでしょうか?
    立地による容積率(どの程度の規模の建物が建つか)にもよりますが、約100坪以上が適正規模となります。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    隣接する複数の土地の権利者と共同でお申し込みいただくことも可能です。再開発を推進する不燃公社では、木造密集市街地等において隣地と建物の共同化を進めることができます。共同化することで土地の価値向上につながります。その際の権利調整も中立公正な立場から支援させていただいております。

  • Q土地の売却価格はどのようにして決まりますか?
    毎年発表される公示価格と都道県地価調査価格を元に算出する場合と、近郊の土地売買の取引事例価格(実勢価格)を元に算出する場合があります。接道条件や将来性も含めた経済的ポテンシャルを鑑み、複数の指標を用いることで適正価格を導き出します。また、売却していただく土地と建設される土地付区分所有建物(コーポラティブハウス)の一部を等価交換することも可能です。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    土地をコーポラティブハウスの事業主に直接売却するため、通常であれば仲介不動産会社に支払われる仲介手数料がかかりません。また、コーポラティブ事業に参加せず、土地の売却のみでも問題ございません。

入居に関する質問

  • Qコーポラティブハウスはいまどれくらい世の中にあるのですか?
    1970年代から供給が始まり、現在に至るまで約1万戸のコーポラティブハウスが供給されています。(NPO法人コーポラティブハウス全国推進協議会調べ)分譲住宅に占める割合は約0.3%と言われています。昨今のシェアハウスへの注目と増加に見る新しいコミュニティの形成や、都市生活の多様化に応える新しい住まいづくり・ライフスタイルとして、コーポラティブハウスは今後さらなる普及が期待されています。
  • Q土地の売却から入居までどのようなフローで進むのでしょうか?
    購入希望者と共に建設組合を設立していただきます。設計士と共に打合せを重ね、プランを確定させ工事依頼をしていただきます。工事期間中は、建設組合にて入居後の管理方法や修繕計画など、住むためのルールづくりを行っていきます。その後、無事竣工引渡しを受けご入居となります。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    不燃公社はコーディネーターと共に事業全体のスケジュール管理を行います。事業全般の観点から円滑に事業が推進して行くよう資金面から技術面まで包括的に支援させていただきます。

  • Q入居までどれくらいの時間がかかりますか?
    建設組合員(購入希望者)の募集に3ヶ月、設計・工事費調整で6ヶ月、約1年の工事期間を加えるとご入居まで、2年程度を標準としております。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    いまのお住まいから仮転居が必要な方には、公社の賃貸物件をご紹介できます。

  • Q入居まで建設組合の間、どれくらい話し合いが行われますか?
    組合全体での総会と部会(管理検討委員会や共用部検討委員会、イベント委員会)がそれぞれ6〜10回程度行われます。そのため、自然と他の入居者の方々と親交が深まります。話し合いは経験豊富なコーディネーターが先導するため、安心してご参加いただけます。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    総会や部会以外に、地鎮祭後の直会(なおらい)や上棟お祝い会などの交流イベントが催され、お子様連れでご参加いただく方も多く、和やかな雰囲気の中で組合運営が行われます。建物完成後は建設組合のメンバーがそのまま管理組合へ移行するため、建物の保全管理も顔なじみの仲間と共に行うことができます。

建設組合について

  • Q建設組合は、途中で脱退メンバーが出たり、解散になったりすることはないのですか?
    事業期間が一般の分譲住宅よりも長期になるため、脱退される方はゼロではありません。ただし、参加するにあたり、建設組合の運営方針を理解していただき、共同で理想の住まいを創るという目的に賛同いただける方にご参加いただいているため、脱退される方は極々少数です。また、不燃公社がバックアップしているため、メンバー脱退によって建設組合が解散したり、事業がストップすることはありません。
  • Q建設組合の話し合いはどのように行われるのですか?
    建設組合の参加者に主体となって話し合いを進めていただいております。コーポラティブハウスの特性上、目的意識が明確で協調性もある方々が多く集まりますので、和んだ雰囲気の中で話し合いが進みます。進行役はコーディネーター、不燃公社が支援して行きますので、必要なタイミングで話し合いの場を設けます。建設組合の仲間とマンションの名称を決めるのは事業の醍醐味の一つです。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    建設組合スタート当初は、まだ参加者同士の交流が深まっていないケースが多いことから、組合運営がスムーズに進むようコーディネーターの支援のもと、参加者が積極的かつ平等に発言していただけるよう工夫しております。

  • Q建設組合に参加した場合、土地の所有権はどうなるのでしょうか?
    土地すべてを一旦不燃公社に譲渡していただきます。建設後に土地付区分所有建物として買い受けていただくため、土地の所有は建設組合の参加者全員による共有となります。通常は共有持ち分は建設後の専有面積割合にて所有していただきます。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    複数の相続人に相続の予定がある方は、敷地の評価額に応じ土地付区分所有建物を複数区画取得していただくことで固定資産を分割して相続出来るよう所有していただけます。

  • Q首都圏不燃公社は具体的にどのようにバックアップしてくれるのでしょうか?
    設計士と共に決めていただいた住戸プランの工事を、建設組合に代わって発注し計画建物を建設します。工事発注にあたり、工事請負契約書の作成から技術的側面のサポートもさせていただきます。また、工事期間中の工事費の支払いを公社が負担するため、建設組合と建設会社の双方に安心して取り組んでいただける環境が整っています。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    再開発事業等で不燃公社から依頼実績のあり、信頼できる建設業者に施工を発注します。工事期間中も、公社技術職員が監理者と共に検査・確認を繰り返し行っていくため、品質面でも安心していただけます。また、事業期間中の支出についても他のコーポラティブハウス方式と異なり、他の参加者と連帯して債務を負うことが無いため、他の参加者の資力不安を抱える必要がありません。

建設会社や設計について

  • Q工事や建設中の現場を見ることはできますか?
    建物や住戸内のスケール感や眺望の確認、隠れてしまう躯体(構造体)を実際にご覧いただく機会として、確認会を実施しております。ただし、建物によっては工期や工事中の仮設などの諸条件により実施できない場合もあります。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    工事期間中は、建設現場を統轄する作業所長と直接お話いただける機会もあり、関係者が一体となって建物を造り上げて行く安心を実感していただけます。

  • Q自由設計はどれくらいの裁量が任されるのでしょうか?
    専有部分の範囲であれば、自由に設計いただけます。ただし、他の住戸に影響を与えたり、構造体に変更を生じさせるような内容のものは不可です。設計士の技術的視点によるサポートを仰ぎながら、自由設計を進めていただきます。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    担当のプロ設計士がしっかりサポートする体制が整っております。設計仕様に伴う予算の増減もその都度確認しながら進めることができますので、ご予算の調整も含めて設計士にご相談ください。建設組合参加当初は、基本設計プランによる想定価格を確認していただいてからの住戸位置決めを行っていただきます。

  • Q設計士や建設会社を指名することはできるのでしょうか?
    コーポラティブハウスの設計・建設には、それ特有のノウハウが必要になります。そのため基本的には不燃公社に一任いただくケースがほとんどです。指名する場合は、事業費の大部分を占める建設会社への発注は譲渡代金にも大きく影響しますので、他の参加者の同意が得られることが前提になります。

住まいの売却賃貸について

  • Q将来的に、住まいを売却や賃貸に出すことはできますか?
    区分所有建物(マンション)となるため、将来的に個人で売却することも可能です。管理組合への届け出は必要ですが、もちろん賃貸として所有していただくことも可能です。また、複数戸所有し続けることで、一戸を自己居住用、残りを賃貸として運用いただくことも可能です。

    不燃公社のコーポラはここが違う成功のPOINT!

    コーポラティブハウスは一般的に銀行の融資(住宅ローン)が付きにくい場合が散見されますが、不燃公社が行うコーポラティブハウスは、建設中止などの事業リスクを不燃公社が抱えます。そのため、ほとんどの金融機関に理解をいただいており、参加者個々の資金計画面でも強みになっております。